El Senado da luz verde a la Ley por el Derecho a la Vivienda y convierte en realidad más de tres años después de que el Gobierno de coalición comience a las conversaciones para fraguarla. Ninguna de las enmiendas presentadas por los grupos políticos en la Cámara Alta han trascendido y la norma será reflejada en el BOE con polémicas medidas como los límites de precios del alquiler en áreas tensionadas y los topes à los incrementos anuales de las rentas. También retrasarán los tiempos para efectuar los lanzamientos de vivienda y se penalizará con el recargo del IBI a los caseros que dejen sus viviendas vacías. Estas son las principales claves de la ley:
Mercados ajustados
la llave para que comunidades y ayuntamientos puedan denominar un municipio, zona o barrio como área tensionada y topar los alquileres. La ley creó la definición de mercado tensionado, que daría cuando las autoridades locales y regionales pudieran demostrar que el pago de la vivienda (hipoteca o alquiler) supone un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o que los precios han subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años.
La declaración de mercado residente tensionado tendrá una duración de muchos años, pero podrá prorrogarse de manera anual “cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mjorar la situación des de la declaración anterior”.
Topes al precio del alquiler
Los límites al precio del alquiler serán de aplicación exclusiva a los mercados que se denominan tensionados y se ejecutarán de dos distintas según que el afectado sea un gran o pequeño propietario, otra definición qua crea la ley. Para los grandes propietarios (más de diez viviendas, pero con posibilidad de reducirse a cinco), los límites serán marcados por un índice de precios de referencia que aún no está diseñado y que afectará a los contratos que se firmen de la entrada de la ley .
Este índice también marcará el precio para los pequeños propietarios en el caso de que añadan una vivienda al mercado en la que no haya estado vigente ningún contrato de arrendamiento en los cinco años anteriores. Es decir, en los pisos qu’entren nuevos al mercado en las zonas tensionadas.
Para el resto de pequeños propietarios el límite del precio del alquiler estará marcado por el precio del contrato anterior. Solo lo podrá someter hasta un 10% cuando se lleven a cabo obras de rehabilitación, actuaciones de eficiencia energética o se firmen contratos a diez años con los inquilinos.
La rebaja de la definición de gran tenedor quedará en manos de las comunidades autónomas. La ley concibe como gran propietario a los titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Pero si así lo requieren las autonomías podrían ser considerados de esta formados los propietarios de hasta cinco o más inmuebles urbanos de uso residente siempre que estén ubicados en el mismo ámbito abandonado como tensionado.
Prórrogas forzosas del alquiler
La ley también otorga poder a los inquilinos para decidir si continuar o no en la vivienda arrendada a pesar de la caducidad del contrato. En áreas tales como sean denominadas tensionadas, el arrendatario podrá prorrogar de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un período máximo de tres años, durante los cuales seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
El casero no podrá oponerse a la decisión del inquilino salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, o el arrendador pueda demostrar la necesidad de recuperar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, entre otros motivos.
También contemplan prórrogas forzosas de un año más allá de estas si el inquilino puede demostrar que está en situación de vulnerabilidad y el propietario es un gran tenedor.
Topes a la subida del alquiler
EL IPC dejará de ser el índice de referencia de alquiler que marca la subida anual del alquiler y dará paso a topes de alzas como el vigente del 2%. De esta formado, en 2024 el límite de subida será del 3% y, a partir de 2025, la pauta anual la marca un nuevo índice que creará el INE “con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.
Los gastos de agencia corresponden al hogar
Se acaba con el vacío legal que en los últimos años marcaba por costumbre que el inquilino debía ser el que se hiciera cargo de los honorarios de la agencia inmobiliaria, sobre todo, en las grandes capitales como Madrid y Barcelona, donde la demande supera con creces a la oferta. La ley de vivienda obliga a que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corran a cargo del casero. Estos solían ser equivalentes hasta ahora al precio de una mensualidad de alquiler.
Del mismo modo, no se podrá cargar al inquilino otros gastos atribuibles al arrendador como los de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto “si no se han acordado previamente”.
pago electronico
La nueva norma también obliga a que el pago del alquiler se realice a través de medios electrónicos. Solo habrá excepto cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceda a medios electrónicos de pago y solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
Recarga del IBI viviendas vacías
Con el objetivo de que los propietarios saquen más viviendas al mercado, el Gobierno ha pactado con sus socios penalizar a aquellos caseros que dejen sus propiedades sin uso. Lo hará a través del recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y afectará aquellas viviendas que estén vacías durante más de dos años salvo causas justificadas de ocupación temporal.
El recargo será de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de inmuebles de uso residencial que se encuentren vacantes colgantes más de dos años; del 100% cuando el periodo de vacancia sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de vacancia; y se podrá añadir un 50% de recarga adicional (hasta llegar al 150%) en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residente que se encuentren desocupados en el término municipal.
Se tendrá en cuenta como justificación de vivienda desocupada el traslado temporal por labor zones or de formation, el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de ocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten sur ocupación efectiva, que la vivienda esté siendo objecto de un litigio o cause pendiente de resoluciónjudición o administrativa que impida el uso y disposición de la misma, ao que se trata de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrecen en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses.
Cambios en la deducción del IRPF
El deterioro del alquiler en el IRPF bajará del 60% al 50% en los nuevos contratos de arrendamiento, pero podrá llegar hasta el 90% cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y se realice una rebaja del alquiler del 5% respecto a el negocio anterior.
También para viviendas situadas en mercados tensionados, la rebaja en el IRPF llegará al 70 % cuando los propietarios alquilen una vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años.
La bajada del IRPF para los caseros también llegará cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato. En este caso podrá ser del 60%.
Más amparo a okupas
La ley de vivienda que el Gobierno ha pactado con ERC y Bildu también ofrece más garantías a los inquilinos morosos y okupas para no ser desahuciados. La norma replanteó el procedimiento para pedir el desalojo del ocupante de la vivienda. El propietario que certificar que no es un gran tenedor y si los ocupantes usan la vivienda requerida como habitual para que la demande sea admitida.
En el caso de los grandes propietarios, habrá que acreditar si el ocupante se encuentra o no en situación de vulnerabilidad y demuestra haber pasado por el proceso de conciliación o intermediación que establezcan las administraciones competentes.
Más allá de ello, los lanzamientos de vivienda podrán retrasarse hasta dos años y habrá que notificar en todos los casos, e independientemente de que se haya pretendido con anterioridad la ejecución, la fecha y la hora en la que se va a llevar a cabo el disahucio .
vivienda protegida
Los porches de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
Más historias
Economía de EE.UU. en el tercer trimestre: Resiliencia y desafíos
Perspectivas del mercado y de la Reserva Federal
Negociaciones de supuestos en la Generalitat Valenciana: retos y críticas